Gdy w 2021 r. izraelska spółka Okam kupiła 62 ha po dawnej Fabryce Samochodów Osobowych (FSO) na warszawskim Żeraniu, wiadomo było, że planuje na tym terenie duży projekt miastotwórczy z mieszkaniówką i usługami. Teraz deweloper ogłosił masterplan dla tej inwestycji. Zgodnie z nim FSO Park zaoferuje około 12 tys. mieszkań o łącznej powierzchni 440 tys. m kw., a poza tym szkoły, przedszkola, obiekty handlowo-usługowe, biura, przestrzenie na ekotarg i wydarzenia kulturalne.
Projekt zakłada też budowę terenów rekreacyjno-sportowych, skateparku, ścieżek biegowych i rowerowych. Tereny zielone zajmą około 20 ha.
Wieloetapowe przedsięwzięcie
Budowa FSO Parku potrwa do 2050 r. Rozpoczęcie I fazy inwestycji zaplanowano na początek 2025 r. Obejmie około 11 ha, na których powstanie część budynków mieszkalnych z powierzchniami handlowo-usługowymi, a także pierwszy fragment parku. W I etapie zostanie też zbudowana szkoła podstawowa dla ponad 650 uczniów.
– Zakup gruntu zajął nam cztery lata, a przygotowanie planu zagospodarowania terenu – kolejne dwa. Założyliśmy zrównoważoną rewitalizację. Połączymy historyczne elementy z nowoczesnymi rozwiązaniami, także prośrodowiskowymi, tworząc zrównoważone, multifunkcjonalne miasto przyszłości – mówi Arie Koren, założyciel spółki Okam Capital.
Deweloper planuje wyposażenie kompleksu w fotowoltaikę, kolektory słoneczne, pompy ciepła i ogniwa fotowoltaiczne z perowskitu.
Z szacunków spółki wynika, że nowoczesne rozwiązania pozwolą w miesiącach letnich zredukować o 100 proc. zapotrzebowanie na energię cieplną z sieci do grzania wody i klimatyzacji. W zimie wykorzystanie energii cieplnej z sieci ma być mniejsze o 34 proc.
Prezes Okamu zwraca też uwagę, że kompleks będzie wyłączony z ruchu aut spalinowych, także osobowych. Wokół inwestycji powstaną parkingi zbiorcze oraz punkty dla aut dostawczych i kurierów. Do dyspozycji mieszkańców i najemców deweloper odda pojazdy elektryczne i rowery.
Oklaski branży
Spółka nie ujawnia szacowanej wartości inwestycji. Jej prezes nie ma jednak wątpliwości, że będzie zyskowna. Podobnego zdania są analitycy.
– Okam nabył 62 ha na warszawskim Żeraniu w bardzo atrakcyjnej cenie niecałego 1 tys. zł za 1 m kw. FSO Park to projekt miastotwórczy. Powstanie w ramach popularnego na Zachodzie land developmentu, który polega na tym, że deweloperzy wykupują całe kwartały ziemi, na których realizują duże projekty zmieniające krajobraz miejski. Tak jest np. w Hiszpanii w pasie nadmorskim, w amerykańskich stanach południa, np. Teksasie i Arizonie, ale też w Polsce w projekcie Siewierz Jeziorna. Najwięksi gracze nabywają tam rozległe tereny, tworzą szeroki masterplan i korzystają z niskiej jednostkowej ceny zakupu, a następnie angażują do budowy także mniejsze podmioty wykonawcze. Takim projektom należy kibicować. Plan Okamu jest jak najbardziej realny właśnie ze względu na wysoki potencjał rentowności. Jego realizacji z pewnością pomogłaby stabilność i przewidywalność prawa – mówi Jan Dziekoński, założyciel portalu analitycznego FLTR.pl.
W masterplan Okamu wierzy także Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
– FSO Park to gigantyczna inwestycja, do tego rozłożona w czasie na okres ćwierćwiecza. To może nieść szereg ryzyk, wynikających choćby ze zmieniających się uwarunkowań gospodarczych, rynkowych, koniunkturalnych, czy wreszcie konieczności koordynacji bardzo wielu podmiotów, zarówno samorządowych jak i partnerów biznesowych. Jednak Okam Capital to spółka deweloperska o bardzo rzadko notowanej dynamice i perspektywach rozwoju. Jej znakiem rozpoznawczym jest m.in. rzadko spotykana uniwersalność, czyli realizacja inwestycji w różnych segmentach nieruchomości, od komercyjno-biurowych, poprzez mieszkaniowe, aż po rewitalizację obiektów zabytkowych. Daje to gwarancję stuprocentowej realności masterplanu, pomimo niemalże pewności szeregu przeszkód i trudności w realizacji przedsięwzięcia, na jakie deweloper trafi w bliższej i dalszej przyszłości - mówi Jarosław Jędrzyński.